Bất động sản nghỉ dưỡng trên đà “sống lại” vào năm 2024?
Các chuyên gia đưa ra nhận định rằng mặc dù hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, tuy nhiên các tín hiệu tích cực về nguồn cầu ở trong những tháng cuối năm 2023 cùng với chính sách thị thực mới sẽ được kỳ vọng là động lực cho sự tăng tưởng của ngành nghỉ dưỡng trong năm 2024.
Nhiều yếu tố tiêu cực có sự tác động đến thị trường
Hội nghị Meet The Experts lần thứ 14 với chủ đề "Tái tạo năng lượng thị trường" đã diễn ra vào ngày 1.11 vừa qua mang đến một cái nhìn tổng quan về bức tranh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tình hình hiện nay.
Theo đánh giá cụ thể, hoạt động kinh doanh khách sạn trong khu vực Đông Nam Á hiện đang trên đà hồi phục. Với bối cảnh các quốc gia hiện đã mở cửa hoàn toàn cho các hoạt động du lịch trên thị trường quốc tế, bao gồm cả sự khôi phục của các đường bay tới Trung Quốc cũng như việc gia tăng tần suất trở lại từ các hãng hàng không.
Dẫu vậy, tất cả các yếu tố như thiếu hụt nhân sự, gia tăng chi phí năng lượng và xung đột địa chính trị, chi phí hàng không đắt đỏ cũng như tất các bất ổn trong hoạt động kinh tế sẽ tiếp tục tác động đến thị trường nghỉ dưỡng ở khu vực này.
Tại Việt Nam, quá trình khôi phục của hoạt động kinh doanh khách sạn có sự diễn ra không đồng đều. Công suất và giá phòng bình quân các khách sạn tại TP.HCM đang dần khôi phục về mức giá trước đại dịch. Trong khi đó, các thị trường nghỉ dưỡng như khu vực Nha Trang – Cam Ranh, Đà Nẵng và Phú Quốc hiện vẫn đang gặp nhiều thách thức trong việc cải thiện hiệu suất phòng.
Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2023, thị trường khách khu vực châu Á vẫn thấp hơn lúc trước đại dịch khoảng 33%. Hàn Quốc hiện là thị trường khách quốc tế lớn nhất đến Việt Nam ước tính khoảng 2.6 triệu lượt, tuy nhiên tổng lượt khách hiện vẫn thấp hơn mức năm 2019 là khoảng 18%. Thị trường Trung Quốc vẫn đang từng bước khôi phục, nhưng chỉ tương đương khoảng 28% so với cùng kỳ năm 2019. Thị trường khách châu Mỹ và châu Úc chiếm tỉ lệ thấp hơn so với cùng kỳ 2019 khoảng 7%, đạt tổng khoảng 1.1 triệu lượt khách.
Tình trạng dư cung thiếu cầu tại một số điểm đến trong bối cảnh thị trường khách quốc tế chính như Trung Quốc và Nga trên đà khôi phục chậm càng gia tăng áp lực cho quá trình khôi phục lại hoạt động kinh doanh của ngành nghỉ dưỡng.
Chỉ trong 10 năm qua (2013-2023), phần lớn nguồn cung phòng chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long và Hội An – Quảng Nam, tương đương với khoảng 54% tổng số nguồn cung mới trên cả nước. Theo đó, nguồn cung tại các điểm đến thuộc khu ven biển tăng trung bình khoảng 16%/ năm trong thập kỷ qua, cao hơn nhiều so với TP.HCM và khu vực Hà Nội khi nguồn cung mới ước tính chỉ tăng trung bình 6%/ năm.
Một số điểm đến như Mũi Né, Nha Trang và Hạ Long thì có xu hướng tập trung phát triển vào cùng một phân khúc. Cụ thể, hơn 80% các nguồn cung tại các địa phương này hiện thuộc phân khúc tầm trung. Đây là phân khúc có sự cạnh tranh cao về mặt bằng giá. Đây không không chỉ từ nguồn cung khách sạn mà còn gặp nhiều sự cạnh tranh từ những dự án căn hộ nghỉ dưỡng do các chủ sở hữu tự kinh doanh, cho thuê với các chính sách và giá bán linh động để thu hút nguồn cầu.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels và hiện là người chủ trì sự kiện Meet the Experts nhận định: “Vấn đề không chỉ nằm ở sự phát triển quá mức tại một số điểm đến. Chính xác hơn, điều này bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa thực sự phù hợp với điều kiện thị trường.
Sự tăng trưởng chung của ngành du lịch, đặc biệt là nguồn cầu quốc tế ở trước đại dịch đã thúc đẩy hoạt động phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và các khách sạn nói riêng. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư đã vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo ở trong quá trình hoạch định. Từ đó dẫn đến tình trạnh chênh lệch về cung cầu tại một số điểm đến”.
Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng cùng đội ngũ nghiên cứu của Savills có những quan sát cho thấy tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng tại nhiều dự án. Theo ông, việc thiếu cân nhắc sẽ liên quan đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn khá nhiều rủi ro khi các dự án hiện được phát triển nhưng không thể đáp ứng được nhu cầu trải nghiệm của du khách, đặc biệt khi giờ đây ngoài tất cả các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam hiện đã có thể du lịch nước ngoài một cách thuận tiện và dễ dàng hơn.
Động lực tăng trưởng trong năm 2024
Trong phiên thảo luận về các Hoạt động của ngành bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều đại diện đến từ Accor Hotels Group, Booking.com, VinHMS, Sovico Hospitality Group, Hoiana Resort & Golf và Wyndham Hotels & Resorts đã có những sự trao đổi cởi mở về các tiềm năng và thách thức của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam. Bàn bạc về lợi thế cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam và cũng như đưa ra các giải pháp góp phần thúc đẩy quá trình khôi phục cũng như phát triển thị trường bền vững.
Các chuyên gia cũng đưa ra nhận định rằng dù hoạt động kinh doanh tại các khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, tuy nhiên nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cầu trong những tháng cuối năm 2023 cùng với chính sách thị thực mới được hứa hẹn là động lực tăng tưởng cho ngành nghỉ dưỡng ở trong năm 2024.
Tại hội nghị, các diễn giả đến từ Dulux Professional, The Ascott Limited, Yotel và Tilleke & Gibbins có những chia sẻ về các xu hướng hiện đang hình thành trên thị trường bao gồm các xu hướng màu sắc, tiềm năng và mô hình nghỉ dưỡng dành cho tệp khách hàng hưu trí tại Việt Nam. Đưa ra nhiều kiến tạo giá trị từ việc chuyển đổi công năng của tòa nhà cũng như các tác động của dự thảo Luật Đất đai 2023 đến với thị trường bất động sản.
Theo các chuyên gia này, ngành nghỉ dưỡng cần có những sự thích ứng với những thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách du lịch trước và sau đại dịch.
Để gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ quốc tế cũng như giữ chân được nguồn khách nội địa giàu tiềm năng, Việt Nam cần có kế hoạch phát triển đa dạng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của nhiều tệp khách cũng như nhiều phân khúc khách hàng khác nhau. Những thay đổi trong nhân khẩu học, với yêu cầu cao hơn về mặt trải nghiệm sẽ thúc đẩy ngành du lịch, nghỉ dưỡng cần đem đến những giá trị và cảm xúc đặc biệt hơn cho khách hàng, trong đó cũng cần chú trọng tích hợp tất cả các yếu tố về văn hóa địa phương và những đặc trưng cộng đồng, thiên nhiên vào dự án.
Quá trình này cần phải có sự phối hợp từ chính quyền địa phương, các tổ chức và doanh nghiệp ở trong ngành để ngành du lịch nghỉ dưỡng có phát triển bền vững, hiệu quả.
Bà Nguyễn My Lan, Tổng Giám đốc sơn trang trí AkzoNobel Việt Nam đưa ra quan điểm rằng, thị trường bất động sản và nghỉ dưỡng đang dần bước vào giai đoạn quan trọng cho sự phục hồi. Đây là thời điểm lý tưởng mà các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cần nhiều hơn những nỗ lực để đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận trực tiếp với nhu cầu thực tế của khách hàng.
