Bất động sản khu công nghiệp trên đà dẫn dắt thị trường

Báo cáo thị trường từ Bộ Xây dựng đánh giá quý III/2023, vẫn tiếp tục xu hướng có sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam, khiến nhu cầu về ngành bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực.

Nhu cầu bất động sản khu công nghiệp đang có dấu hiệu tăng trưởng tích cực

Theo cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (trực thuộc Bộ Xây dựng) cho biết, chỉ trong 9 tháng năm 2023, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đang tiếp tục dẫn đầu thu hút lượng lớn FDI với số vốn lên tới hơn 14 tỷ USD, chiếm gần 69,3% tổng số lượng vốn đầu tư đăng ký và ước tính tăng 15,5% so với cùng kỳ năm 2022. Diễn biến này kết hợp cùng với xu hướng dịch chuyển các dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp từ các tập đoàn đa quốc gia vào thị trường Việt Nam khiến nhu cầu về sản phẩm bất động sản khu công nghiệp đang có xu hướng tăng trưởng tích cực.

Chỉ trong quý III/2023, phân khúc này hiện đã được bổ sung nguồn cung từ nhiều dự án khởi công mới như: VSIP II với quy mô 500ha tại Nghệ An; VSIP Cần Thơ với quy mô 900ha; VSIP Bắc Ninh II với quy mô 282ha, Khu công nghiệp Gia Bình II với quy mô 250ha tại Bắc Ninh; Khu công nghiệp công nghệ cao tại Long Thành quy mô 410ha tại Đồng Nai…

Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp ở thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều đang duy trì ở mức 85 - 90% đối với cả đất công nghiệp và nhà xưởng, nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ giao dịch của đất công nghiệp đã tăng khoảng 5,9% so với quý trước, tính chung trong 9 tháng cao ước tính cao hơn 20% so với cả năm 2022. Giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp ở trong quý III cơ bản ổn định hơn so với quý II. Giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 tại khu vực miền Nam hiện đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, ước tính tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn đến 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chỉ trong quý III/2023, Tổng công ty Viglacera ước tính ghi nhận nguồn doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.471 tỷ đồng, đã tăng 8% so với cùng kỳ nhờ doanh thu mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp vừa tăng mạnh. Doanh nghiệp đã báo lãi sau thuế ở mức 434 tỷ đồng, tăng hơn 64% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự đó, Tổng công ty Sonadezi cũng đã ghi nhận doanh thu trong quý III/2023 đạt tới 1.299 tỷ đồng, đóng góp chính vào doanh thu vẫn là mảng kinh doanh khu công nghiệp. Lợi nhuận tính gộp của Sonadezi ước tính tăng 12% so với cùng kỳ, lên đến mức 480 tỷ đồng.

Theo báo cáo “Đánh giá tiến trình từ việc phục hồi thị trường bất động sản quý III/2023 và dự báo trên thị trường quý IV/2023” từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho thấy, thanh khoản quý III hiện đã cải thiện so với cuối năm 2022 và từ những tháng đầu năm. Thị trường đã bắt đầu ghi nhận nhiều "điểm sáng" tại tất cả các địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh…

Theo chuyên gia Kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định rằng, dù thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn nhưng tại phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn có sự tăng trưởng bền vững. Nguyên nhân chính là do nền kinh tế Việt Nam đang có sự tăng trưởng ổn định, thu hút các nhà đầu tư ở khu vực trong và ngoài nước quan tâm đầu tư, nhất là công nghiệp.

Ngoài điều đó ra, chính trị - xã hội của nước ta cũng ổn định bền vững và được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá khá cao. Luật pháp của Việt Nam hiện cũng thông thoáng, việc cải thiện các môi trường đầu tư, chính sách đối với các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng phù hợp với thông lệ quốc tế nhằm đáp ứng đòi hỏi đầu tư lâu dài. Điều quan trọng là giá thành có được sự cạnh tranh so với các nước.

Bất động sản tại khu công nghiệp phía Bắc hiện đón nhiều nhà đầu tư lớn

Theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất và chế biến đã ghi nhận đạt 8,4 tỷ USD, chiếm tới 63% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2023. Có đến 379 dự án mới hiện có vốn đăng ký cấp mới là 5,4 tỷ USD. Nhiều trong số 345 dự án hiện hữu, có tới 225 dự án tăng vốn với tổng số vốn tăng thêm là 2,1 tỷ USD.

Trong đó, miền Bắc hiện thu hút đầu tư lớn nhất với 3,4 tỷ USD tương đương 63% dự án đầu tư và sản xuất đăng ký mới. Trong đó, khu vực miền Nam hiện đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đạt gần 1,4 tỷ USD, tương ứng 27% dự án. Về các dự án, miền Bắc hiện giữ vị trí đầu tiên với tận 238 dự án mới, miền Nam cũng ghi nhận 122 dự án và 19 dự án tại khu vực miền Trung.

Trong các quốc gia hiện có mức đầu tư vào Việt Nam lớn, có thể kể đến đất nước Singapore với 25% tổng vốn đầu tư trị giá 1,4 tỷ USD. Trung Quốc hiện có tổng vốn đầu tư lớn thứ hai, chiếm đến 23% vốn đầu tư.

Đáng chú ý rằng, sản xuất trong công nghiệp của Việt Nam đã tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước chỉ trong tháng 8/2023, tăng từ mức 2,3% của một tháng trước đó, đánh dấu những tháng tăng trưởng sản lượng công nghiệp thứ tư liên tiếp và hiện có tốc độ tăng nhanh nhất. Sản lượng đã tăng thêm 3,5%, và tăng từ mức 2,9% trong tháng 7.

Năm 2023, Việt Nam hiện có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất ước tính là 122.900ha. Cụ thể đó là 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất chiếm hơn 87.100ha; 106 khu công nghiệp khác vẫn đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700ha.

Các khu công nghiệp trên địa bàn toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, trong khi đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đã đạt 83% và các tỉnh trọng điểm ở khu vực phía Nam đạt 91%.

Khu vực kinh tế trọng điểm ở phía Bắc đã ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê ước tính đạt 12.000ha. Giá đất cho thuê đã tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình tới 138 USD/m2/chu kỳ thuê.

Sức mua bất động sản công nghiệp không hề có dấu hiệu giảm nhiệt cho dù thị trường còn khó khăn cũng cho thấy tiềm năng bền vững của phân khúc này. Điều đáng chú ý, theo khảo sát thị trường từ nhiều đơn vị bán hàng, bên cạnh hạ tầng các khu công nghiệp, dòng sản phẩm bất động sản phụ trợ và logistic cho các khu công nghiệp ngày càng được nhà đầu tư hết sức ưa chuộng.

Bắc Giang hiện là tỉnh ghi nhận lượng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới trong sản xuất lớn nhất cả nước với 1,06 tỷ USD, tương đương với 20% lượng vốn đầu tư. Tiếp theo là Bình Phước với 11% tổng vốn đã đăng ký trị giá 577 triệu USD và Bắc Ninh hiện đứng thứ ba với 9% tổng vốn vừa đăng ký trị giá 486 triệu USD.

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Giang hiện đã phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Hòa Yên, với tỷ lệ 1/2.000 với tổng diện tích được cho biết khoảng 260ha. Tương tự như vậy, UBND tỉnh Thái Nguyên hiện đã có Quyết định thành lập thêm cụm công nghiệp Điềm Thụy với mức vốn đã đầu tư trên 526 tỷ đồng và có diện tích 44ha.

Nhóm khách hiện cho thuê chính tại khu vực phía Bắc là tất cả các khách thuê trong lĩnh vực có giá trị gia tăng rất cao, bao gồm: điện tử và máy vi tính, máy móc và thiết bị và sản xuất liên quan đến lĩnh vực năng lượng mặt trời với các khách thuê từ các tập đoàn quy mô lớn như: Samsung, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda, LG và Vinfast,....

Ông Thomas Rooney - Quản lý Cấp cao đánh giá về vấn đề này có nói rằng, khu kinh tế phía Bắc mang trong mình vị trí chiến lược, có khả năng tiếp cận tốt tới các thị trường trong nước và quốc tế. Hiện tại 5 năm vừa qua, hạ tầng tại khu vực này đã có những bước cải thiện rõ rệt với rất nhiều dự án cao tốc nối ba cảng chính, bao gồm Cảng Hải Phòng, Cảng Nước sâu Lạch Huyện và Cảng Cái Lân.

Thêm vào đó, khu kinh tế phía Bắc hiện sở hữu quỹ đất lớn, đáp ứng đa số các nhu cầu về diện tích của khách thuê hoạt động trong lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, tạo được nhiều sức hút từ nhiều dự án đầu tư lớn về lắp ráp ô tô, linh kiện điện tử và các sản phẩm năng lượng mặt trời. “Khu vực Kinh tế trọng điểm phía Bắc được xem là lợi thế lớn cho các nhà đầu tư, không chỉ tận dụng nhiều những tuyến xuất nhập khẩu quan trọng của Việt Nam qua Hải Phòng mà còn thuận lợi di chuyển hàng hóa nhằm phục vụ các thị trường lân cận”.