5 phương pháp định giá bất động sản mà các nhà đầu tư cá nhân cần biết

Định giá bất động sản là việc thu thập, phân tích và đánh giá thông tin, số liệu để ước tính giá trị của bất động sản. Bất động sản ở đây được hiểu là đất và tài sản gắn liền với đất. Giá trị của bất động sản sẽ được quy về tiền, và giá trị này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích như: mua bán, chuyển nhượng, đấu giá, cho tặng, thừa kế, đầu tư, góp vốn,...

Vì bất động sản là một trong những loại tài sản phức tạp nhất, bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố khác nhau. Chính vì vậy để xác định đúng giá trị của một bất động sản, các nhà đầu tư cần nắm vững 5 phương pháp định giá bất động sản dưới đây. 

Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản nhất khi tính giá một bất động sản. Khi cần định giá một căn nhà cụ thể, bạn sẽ tìm thông tin về giá của của các căn nhà tương tự về vị trí, diện tích, công năng sử dụng, giá trị kinh tế,… để từ đó tìm ra giá căn nhà của mình.

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Để làm được việc này, đầu tiên các bạn cần ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Sau đó, ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

Tiếp theo cần xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất. Sau đó, ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Cuối cùng có thể ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng tính tổng giá đất và chi phí xây dựng hoàn thiện. 

Mỗi sản phẩm bất động sản đều có một phương pháp định giá khác nhau. (Ảnh minh họa: Cafeland)

Phương pháp thu nhập

Phương pháp tiếp theo để định giá bất động sản là dựa trên nguồn thu nhập mà bất động sản đó mang lại. Đây là phương pháp được sử dụng nhiều cho các loại bất động sản có tính chất có thể kinh doanh được như căn hộ để cho thuê, nhà mặt phố, văn phòng… Với tỷ suất thu nhập từ cho thuê của bất động sản trung bình một năm, ta có thể tính ra giá trị tương đối của bất động sản đó.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là cách định giá bất động sản dựa vào giá trị hiện có. Trong đó, giá trị hiện có được tính bằng công thức lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Một công thức đơn giản để định giá bất động sản theo công thức này đó là:

Công thức tổng quát: V = DT - CP. Trong đó:

V: giá trị bất động sản cần thẩm định giá.

DT: là tổng doanh thu của dự án.

CP: là tổng chi phí đầu tư của dự án.

Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp thẩm định giá Bất động sản với mục tiêu xác định giá trị của thửa đất đang sở hữu. Cách tính công thức này đó là lấy tổng giá trị bất động sản bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất.