Những điểm nghẽn còn tồn tại trong bộ 3 luật bất động sản mới nhất

Dưới đây là bản chi tiết hơn về ba luật liên quan đến bất động sản được nhận định sẽ có tác động tích cực nhưng vẫn tồn tại những vấn đề cần tháo gỡ và hướng dẫn cụ thể.

1. Quy định yêu cầu phải có đất ở để phát triển dự án

Nội dung quy định: Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra một quy định quan trọng, chỉ cho phép những nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" mới có thể chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này được đặt ra nhằm hạn chế việc chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất kinh doanh sang đất ở thương mại mà không qua đấu giá, điều này nhằm bảo vệ ngân sách Nhà nước khỏi việc thất thoát do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định.

Những vấn đề phát sinh: Quy định này, mặc dù có ý nghĩa bảo vệ ngân sách, nhưng lại tạo ra những rào cản lớn cho các doanh nghiệp bất động sản khi muốn thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Đặc biệt, những dự án có quy hoạch sử dụng đất là đất ở thương mại nhưng được phát triển từ đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất kinh doanh sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai do không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định mới này. Điều này dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên và ngân sách Nhà nước trong việc lập và điều chỉnh quy hoạch mà không thể triển khai thực tế.

Hình ảnh một phân khu bất động sản Sài Gòn (Ảnh minh họa)

Quan điểm và đề xuất: Luật sư Tuấn cho rằng mục tiêu chống thất thoát ngân sách Nhà nước nên được tập trung ở giai đoạn cơ quan thẩm quyền xác định giá đất chính xác, thay vì áp đặt quy định về loại đất ở giai đoạn đầu. Ông nhấn mạnh rằng ngay cả một dự án đã qua đấu giá, nếu cơ quan thẩm quyền xác định giá đất không chính xác, vẫn có thể dẫn đến thất thoát ngân sách. Ngược lại, nếu một dự án được nhà đầu tư lựa chọn mà giá đất được xác định đúng, thì sẽ không có nguy cơ thất thoát tiền sử dụng đất. Đồng thời, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất cần cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch để làm dự án, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận.

2. Xác định giá đất vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nội dung quy định: Một điểm nghẽn khác trong các quy định mới liên quan đến bất động sản là việc thẩm định và định giá đất. Mặc dù Luật Đất đai sửa đổi đã có một số điều chỉnh, nhưng cách xác định giá đất vẫn chủ yếu dựa trên các phương pháp truyền thống, chưa có sự đột phá. Việc xác định giá đất cụ thể vẫn phụ thuộc nhiều vào nhận định chủ quan của người thực hiện định giá, dựa trên các yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng, lợi thế, và thời điểm định giá.

Những vấn đề phát sinh: Do phụ thuộc quá nhiều vào nhận định chủ quan, việc xác định giá đất dễ dẫn đến những sai sót hoặc chênh lệch trong quá trình thẩm định, gây ra các tranh cãi về giá trị đất đai và nguy cơ thất thoát ngân sách. Các cơ quan hậu kiểm như thanh tra, kiểm toán, hoặc cơ quan điều tra có thể có những đánh giá khác nhau về giá đất, dễ dẫn đến việc quy kết trách nhiệm cho những người thực thi, khiến họ có tâm lý "an toàn" khi định giá đất, thường là định giá cao hơn để tránh bị quy trách nhiệm.

Quan điểm và đề xuất: Luật sư Tuấn cho rằng, cách xác định giá đất hiện tại vẫn dựa trên nền tảng cũ, dù đã có những điều chỉnh nhỏ. Điều này khó có thể tạo ra sự thay đổi lớn trong thực tế. Việc định giá đất cao nhằm tránh trách nhiệm có thể đẩy doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp mới tham gia thị trường, vào tình thế khó khăn, thậm chí thua lỗ. Để tránh rủi ro này, doanh nghiệp cần có năng lực tài chính tốt để đối phó với những chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án.

3. Hủy thầu nếu chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư

Nội dung quy định: Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024 đưa ra một quy định mới quan trọng: nếu nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không ứng đủ vốn trong vòng 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu từ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, thì kết quả trúng thầu sẽ bị hủy.

Những vấn đề phát sinh: Quy định này có thể gây ra các vấn đề pháp lý phức tạp liên quan đến sự không đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đấu thầu năm 2023. Theo Luật Đấu thầu, không có quy định hủy thầu do chậm ứng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng. Thực tế, với các dự án sử dụng đất có quy mô lớn và phân kỳ tiến độ đầu tư, việc thu hồi đất thường được chia thành nhiều giai đoạn. Điều này đặt ra câu hỏi liệu việc chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư trong một lần có thể dẫn đến việc hủy toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư cho toàn bộ dự án hay không?

Quan điểm và đề xuất: Luật sư Tuấn cho rằng, việc giải quyết hậu quả pháp lý trong trường hợp chậm ứng vốn là vô cùng phức tạp và có thể phát sinh nhiều vướng mắc. Do đó, các doanh nghiệp thực hiện dự án cần lường trước những tình huống pháp lý mới này và chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn tài chính để tránh rủi ro bị hủy thầu. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp đảm bảo tiến độ dự án mà còn tránh những thiệt hại pháp lý và tài chính có thể phát sinh từ quy định mới này.

Tóm lại, mặc dù các quy định mới về bất động sản trong Luật Đất đai năm 2024 được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần được giải quyết và hướng dẫn cụ thể để đảm bảo sự thông suốt và hiệu quả trong thực hiện. Các doanh nghiệp cần nắm rõ những thay đổi này, đồng thời chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính và pháp lý để thích ứng với những quy định mới.

------------------------------------------------------------------------

Bạn đọc quan tâm đến thị trường BĐS Công nghiệp có thể tham khảo bộ tài liệu dưới đây:

Bộ Tài liệu Niên Giám Bất Động Sản Công nghiệp (Ưu đãi đặt trước: 599.000đ - Giá gốc 890.000đ)

Đăng ký mua sách tại: https://niengiam.batdongsancongnghiep.vn/

Quét mã QR bên dưới để chuyển khoản.

Nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua tài liệu vui lòng liên hệ SĐT/Zalo: 084.888.5526 để được phục vụ!